경매공부를 시작하였습니다. 클래스 101에 있는 대장 TV 김상준 님의 "경매 이론은 그만! 하루 만에 끝내는 대장 김상준의 '부동산 실전 경매 비법'!"을 다 들었습니다. 이전에 유튜브로도 몇 번 봤었는데, 유튜브는 내용이 순서대로 되어있는 건 아니라서, 본격적으로 경매를 공부하기 위해서 강의를 듣게 되었습니다.
1. 경매 공부 시작
지금 가지고 있는 돈으로 작게 주식은 하고 있지만, 주식으로는 큰 수익을 내기가 어려워서 경매에 대해서 관심은 있었습니다. 하지만 단순한 관심과 영상 몇 개 본거 가지고는 경매를 시작할 수도 없었고, 그만큼 절박하지도 않았습니다. 그래서 이번엔 본격적으로 경매 공부를 하기로 했습니다.
제가 짠 계획은 이 전 글인 원씽 책 리뷰에서도 썼지만, 1년 안에 부동산 경매 낙찰받기입니다.
2023.07.04 - [한 계단] - "원씽" 책 리뷰, 한 계단씩 발전하기 첫 단계
그러기 위해서 어제오늘 경매 사이트에 접속도 해보고, 경매 공부도 시작하였습니다. 그리고 유튜브에서 자주 봤던 대장 TV의 김상준 님의 강의를 보기로 결정하였습니다.
2. 유튜브 대장TV 김상준
예전부터 경매에 관심 있었을 때 찾아보던 유튜브 채널이 대장 TV였습니다. 최근에 뉴스에서도 악덕 경매업자로 잠시 소개되는 해프닝도 있었습니다. 유튜브를 보면 경매 다마고치라는 채널목록도 있습니다. 회사에서 일하는 직원 (친구)에게 경매에 대해서 알려주고, 실제 작은 자본금을 가지고 투자를 진행하는 내용입니다.
저도 지금 자본금이 많은 편은 아니다 보니 관심이 있어서 시간 날 때 봤었습니다. 예전에 본 거라서 다시 한번 보기 시작하여, 오늘 1편을 다시 봤습니다. 자본금 500만 원을 가지고 투자를 시작하는 건데, 아주 안전한 경매를 하기 위해서 꼭 해야 하는 일을 설명해 줍니다. 우리가 꼭 알아야 할 물건 중 권리에 하자가 없는 것 중에서 우리가 가능한걸 우선 찾는 과정을 알 수 있었습니다.
이 채널목록 외에도 최신 내용도 많이 올라오고 있습니다. 서울에 있는 여러 가지 물건들을 소개해주고, 대장옥션을 통해서 분석까지 해주니 저도 같이 경매 사이트에 가서 물건을 보면서 비교도 했습니다.
그리고 유튜버다 보니, 실제 임차인들을 만나는 것도 있습니다. 단순하게 경매를 통해서 집을 사고팔아 돈을 버는 것이 목적이 아니라, 갑자기 살던 집이 경매로 넘어가게 되어 어떻게 할 줄 모르는 임차인에게 앞으로의 방향을 설명해주기도 하는 모습을 보고 참 좋은 사람이라는 생각을 했습니다.
하지만 유튜브의 내용은 모드 저한테 맞는 것도 아니고, 경매에 대해서 조금 더 이론적으로 알고 시작을 해야 할 거 같아서 1년 구독을 해둔 클래스 101에서 경매 강의를 찾게 되었습니다.
3. 클래스101 대장 TV 김상준
클래스101로 찾아본 대장 TV는 경매에 대해 쉽게 공부할 수 있도록 커리큘럼이 되어있습니다. 부동산을 왜 투자해야 하는지 과거의 데이터를 분석하여 앞으로 진행될 미래를 예상하였습니다. 그리고 어떻게 경매를 하면 좋을지 그 과정을 투자 공략법에 대한 핵심과, 경매기초 용어 및 개념에 대해서 알려줍니다.
초반에 가장 중요한 내용 중 하나는 감정가는 시세와 다르다입니다. 우리가 흔히 경매를 볼 때 감정가 대비 00% 하락! 이것만 보게 되는데, 그 하락에 대한 비율이 중요한 것이 아니라 현재 그 물건의 시세가 얼마인지가 더 중요하다는 내용입니다. 이유는 감정가는 물건이 경매에 넘어가는 그 시점에 평가를 하게 됩니다. 빨라도 6개월, 길면 1~2년 전의 상황에 따라 감정가가 나오는 것도 있으며, 법원의 입장에서는 가능하면 비싼 값에 경매가 낙찰 되어야지 돈을 받지 못하는 많은 사람들에게 돈을 최대한 많이 돌려줄 수 있기 때문에 감정가는 최대한 높게 산출된다고 합니다.
그래서 반드시 경매를 할 때 시세파악을 잘해야 합니다.
금액이 중요하겠지만, 금액보다 중요한 임차인 권리분석이 있습니다. 경매를 했는데 우리에게 인수되는 금액이 많이 있었다면, 그것을 모르고 경매에 낙찰되었다고 하더라도 법원은 봐주지 않습니다. 그렇기에 인수되는 금액이 있는지, 소멸되는 권리는 어떤 것인지를 정확하게 알아야 합니다. 강의를 들어보면 어렵지 않게 설명을 해줍니다.
가장 좋았던 점은 액셀로 정리하여 투자를 할 물건에 대해서 내가 쓸 경매금액을 산출해 주는 시트를 나눠주고 있다는 점입니다. 제가 일을 하는 직장이다 보니 액셀을 많이 사용하는데요, 어제 받아보고 직접 해보니 얼마 정도의 대출이 있으면 얼마의 수익이 나는지 한눈에 볼 수 있게 되어있어서 정말 좋았습니다. 조금씩 수정해서 제가 보기 편하게 바꿔보려고 합니다.
4. 작가 대장TV 김상준
김상준 님은 책도 내셨습니다. 두권다 읽어보지는 못했지만, 클래스101 강의까지 듣고 나니 책도 한번 봐야겠다는 생각이 들었습니다. 빌딩보다는 아직은 500만 원 종잣돈에 관심이 있으니 "흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다" 책을 먼저 봐야겠습니다.
밀리의 서재에도 책이 올라와있어서 앞부분을 읽어보니 정말로 흙수저의 인생으로 힘들게 살았던 과정이 그려집니다. 최근에 읽었던 책 자청의 역행자도 그렇고, 부자가 되는 사람들은 정말로 인생의 고통을 겪었던 사람이 많은 거 같습니다. 저도 지금의 상황을 이겨내기 위해서 열심히 이 악물고 해야겠습니다.
이번주는 이렇게 경매 공부를 해서 기초적인 지식을 머릿속에 넣어두려고 합니다. 머릿속에 저장된 지식들을 정리하고 유튜브와 강의, 책에서 말하는 것처럼 너무 어렵지 않게 경매를 시작해보려고 합니다.
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